REITs sind die einzige Aktiengattung mit Zwangsdividende: Sie müssen den Großteil ihres Gewinns ausschütten — sonst verlieren sie ihre Steuerbefreiung. Das macht sie zum Einkommens-Baustein. Hier zeige ich, wie sie funktionieren, welche Sektoren es gibt — und wo der Haken liegt.
Über drei Wege: Einzel-REITs (z. B. Realty Income, Prologis, Digital Realty) für gezielte Sektor-Wetten, REIT-ETFs für breite Streuung über alle Immobilientypen, oder die Kombination mit anderen Zwangsausschüttern wie BDCs. Der Kern: REITs müssen ≥ 90 % des steuerpflichtigen Gewinns ausschütten — deshalb fließt die Dividende verlässlich.
Warum REITs und BDCs per Gesetz ausschütten müssen — und was das für Dividendenanleger bedeutet:
Ein REIT (Real Estate Investment Trust) bündelt Immobilien oder Immobilienkredite in einer börsennotierten Aktie. Du kaufst keinen Stein, sondern einen Anteil am Miet-Cashflow. Der Deal mit dem Fiskus: Der REIT zahlt auf Unternehmensebene kaum Steuern — vorausgesetzt, er schüttet mindestens 90 % seines steuerpflichtigen Gewinns als Dividende aus. Schüttet er weniger aus, fallen Steuern und eine Strafabgabe an. In der Praxis gehen viele REITs nahe 100 %.
„REIT" ist kein Sektor, sondern eine Hülle — die Immobilie darunter entscheidet über Chancen und Risiken:
Keine Empfehlung — nur, um die Sektoren mit Namen zu füllen:
Einzelanalysen findest du im Blog — z. B. zu Realty Income und MPW.
Wer das Einzelwert-Risiko scheut, nimmt einen REIT-ETF und streut über alle Sektoren. International bekannt sind breite US-/Welt-REIT-Indizes. Für Anleger in Deutschland gilt: einen in der EU handelbaren UCITS-REIT-ETF wählen (z. B. auf einen FTSE-EPRA/NAREIT-Index) — US-domizilierte REIT-ETFs sind über die EU-Regeln meist nicht orderbar.
REITs sind für mich der Immobilien-Cashflow-Baustein neben Shipping, Mining und Energie — eine andere Cashflow-Quelle mit eigenem Zyklus. Sie liefern planbares Einkommen, sind aber kein Zins-Hedge: In Zins-Spitzen leiden sie. Ich gewichte sie als Einkommens-Anker, nicht als Wachstumsmotor — und achte streng auf die AFFO-Deckung statt auf die nackte Rendite.
Eine börsennotierte Gesellschaft, die in Immobilien oder Immobilienkredite investiert und ≥ 90 % ihres steuerpflichtigen Gewinns ausschütten muss. Du bekommst Immobilien-Cashflow als Aktie, ohne selbst zu kaufen und zu verwalten.
Die Ausschüttung ist an die Steuerbefreiung gekoppelt: ≥ 90 % des steuerpflichtigen Gewinns raus, sonst Steuern + Strafabgabe. Deshalb sind REITs verlässliche Zahler, viele schütten nahe 100 % aus.
Net-Lease/Einzelhandel, Industrie/Logistik, Wohnen, Rechenzentren/Funktürme, Gesundheitsimmobilien und Hypotheken-REITs. Jeder Sektor hat eigene Treiber und Risiken.
Teilweise — viele Mietverträge sind inflationsindexiert. Aber REITs sind zinssensibel: Steigen die Zinsen, leidet die Bewertung. Inflationsschutz mit Zins-Vorbehalt.
Zinsen und Verschuldung — plus das Cut-Risiko bei dünner AFFO-Deckung. Auf Funds From Operations statt auf den bilanziellen Gewinn schauen.
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